首购族看这里: 第1个房产就这样买!

老师我今年才21岁还在念书,怎样买房产呢?”

我在 Facebook 收到很多年轻人的留言,他们想要买房产,可是还在念书,或者刚出来社会工作,经济上不许可,应该怎么办?

无可否认,买房产买得越早越好。可惜的是,您必须年满18岁才能签署按揭协议和买卖协议。否则,法律将假定你仍未成年,不能签署有效的合同。所以就算我说越早越好,前提是你也得达到18岁。

*************

这里有个案例

Hebe今年21岁,她在某公司任职协调员已经1年了,每个月领RM3,000 的薪水。最近她在房地产展销会相中了一栋位于 Seri Kembangan 的公寓,房价 RM250,000。这是她第一间房产,所以她想要向银行借贷90% 。

请问,Hebe 买不买得到这栋公寓呢?

**************

当你在玩游戏的时候,你必须搞懂游戏规则。同样的,买房产必须搞懂银行发贷款的规则。每一家银行都有不一样的条规,但八九不离十,以下盘点了几个重点让大家参考:

1. 计算贷款能力 (LA)

我经常教我的学生,买房产之前先要做的第一件事,就是计算LA。如果你连LA这一关都过不了,你就不用浪费时间去讨论买与不买的问题了。

通常第一和第二间房产可以向银行申请到90% 的贷款。以这个故事为例,Hebe想买的是第一间房产,所以她可以获得 90% 的贷款。

杠杆比率 1:9
房产价:RM250,000
想申请的贷款:RM225,000

步骤项目输入
1薪水2,500 
2乘于 (×) 0.82,000扣除所得税、公积金、社保 【80%】
3乘于 (×) 0.71,400债务偿付比率 (DSR) 【70%】
4减掉 (-) 每月房屋贷款数额0每月义务
 减掉 (-) 每月汽车贷款数额0 
 减掉 (-) 5% 每月信用卡余额欠款0 
5余额1,400杠杆能力/借贷能力 
6乘于 (-)200280,000魔法数字 = 200
每个月的开销要规划得当,你才能知道剩下的钱足不足够用来买房。

没错,Hebe的LA可以去到 RM280,000!
也就是说,让银行轻易审批这栋公寓贷款的机会跨进了一大步!
但是,如果她要买的房产价格比较高 (比如 RM500,000),LA过不到怎么办?

2. 增加收入

从以上的LA计算表,我们知道收入证明是最关键的一环。以Hebe的情况来看,她没有其他房产和汽车贷款,所以每月义务不是可以着手的重点。反而是收入,Hebe 可以想办法增加自己的收入,好让自己的借贷能力可以加强。

还有一个方法就是‘联名买房’。Hebe 可以跟父母或兄弟姐妹联名,借用他们的收入证明来加强借贷能力。比方说,Hebe找妈妈一起买房:

妈妈的薪水: RM8,000
妈妈的每月义务:-
房贷:RM2,000
车贷:RM1,000

用以上的LA计算表来计算,妈妈的借贷能力是1,480,乘于魔法数字200,她的LA 是RM296,000。所以,Hebe和妈妈联名买 RM500,000的房产绝对可行!

年轻人,万事起头难。只要你踏出第一步去拥有自己的第一间房产,接下来的第二间、第三间、第四间……. 都不是问题了!最重要的是,我们要清楚明白,为什么我们要买房产?我们的目的是什么?

有些人买房是为了给家人更优越的生活品质;有些人买房是为了借鸡生蛋,用房产来得到更多被动收入。无论你的理由是什么,你都要掌握基本的房产投资策略。如果你不懂,就要读多一点相关的书籍,或者是直接向有经验的人学习。

有兴趣了解更多关于拿督斯里黄天成老师的课程?你可以联络我们的团队 @ 010-2008828 或Facebook PM 我们!

:不同银行有不同的贷款能力计算法,贷款之前请与您的借贷银行做好沟通。

Follow Us:
Facebook Page: http://www.facebook.com/myadrianwee 
Instagram: https://instagram.com/adrian.wee 
Linkedin: https://www.linkedin.com/in/myadrianwee/