买二手房还是新项目比较好呢?


这篇文章翻译自英文版。

我在房地产界活跃的这几年,碰到最多人问的无疑是这一题。为了解除我这个部落格广大群众的疑问,我姑且剧透一下课程的内容,让你们清楚了解,到底要买二手房还是新项目比较好。当然,这世界上没有一个非黑即白的答案,如果你不认同,欢迎留言告诉我。

要买二手房或者是新项目,这完全取决于你的用途是什么,没有别的原因了!好比如说:认识我的人都知道,我家里停着几辆昂贵的轿车。但是,当我要去菜市场的时候,我会选择跳进Myvi里。

原因?因为菜市场的环境比较脏,我宁愿弄脏Myvi也不想弄脏名贵轿车。

回到正题。在我们深入探讨二手房和新项目的利与弊之前,先要了解买房的目的是什么:

1. 单位本身

购买二手房,等于你是从屋主那里购买房产,而不是向发展商购买。这意味着,有些单位的设计与装潢已经很陈旧。

购买房地产对于大多数人来说,的确是一个最重要的决定。那么,要买二手房还是新项目呢?让我们继续看下去……

二手房的好处在于,你看到什么,就得到什么。然而,不好的事物(比如:破旧和磨损)都归你所有。这时候,你需要拿出额外的费用来翻新和更换/修理屋子里的家具。

相反的,直接从发展商推出的新项目中购买新单位,这意味着你的房子将在2年内享有保修,任何缺陷如浴室渗漏、墙壁裂缝或门窗铰链未正确安装等问题,都可由发展商承担维修费用。尽管如此,这些瑕疵通常要花一段时间才能浮现,有时候就因为这样而错过了保修期,费用需要由屋主自己承担。

购买二手房意味着你的房产可能不是最新的(现在的新公寓有更好的室内设计,更好的设施,旧公寓也可能没有2个停车位),然而,好处是一旦你购买了它,你就可以马上搬进来。

2. 趋势

新项目的话,你不确定什么时候才可以搬进来,甚至有些项目也存在着无法交货的风险。当然,白纸黑字写得很好,我们却不知道发展商会否延期交货,甚至更糟——完全交不到货。

3. 现金流

由于二手房的状况和环境大家都有目共睹,只要你一买房,租户随时就能看了房子然后搬进来。除此之外,你还可以知道该地区的租金价值是多少——如果需要倒贴一些供期,你也可以预测到你每个月需要支付多少钱。这确实是一个加分,如果你购买这栋房子的目的是为了租出去,你将会有更充裕的现金流。

即使将来房价会上涨,你现在能坚持住吗?现金流是房地产投资的关键!

另一方面,如前所述,仍在建设中的房地产存在着延期交货的风险。但是,一旦房地产建好以后,房价会慢慢攀升。所以,如果你买这个房产是为了转手卖出去,这将是一个加分。

4. 律师费和杂费

这是许多买家都很容易忽略的一环 —— 但这也确实是一个需要注意的关键点。购买二手房产的你将承担更多律师费和杂费。与购买新项目的房产相比,大多数发展商通常会承包这些费用,并让整个签购的过程尽可能简化。

这些隐藏的费用是游戏的一部分,我们不能忽视。

考量到所节省的时间和精力,如果你是一名工作人士,这是你必须考虑的事情之一,因为有些公司在请假事宜没那么有弹性。

5.售后服务和寻找信息

如果你购买的是一个新项目单位,一般来说,如果遇上任何问题,可以直接享用售后服务。就算你想要寻找正在购买的单元的信息也比较容易,因为发展商会竭尽所能为你解决问题。

如果你购买的是二手房呢?不要指望前屋主会回来帮你解决问题,特别是当他们收到了你的全额付款以后。

问题:那么你的投资策略应该是什么呢?

如果你买房产的目的是为了租出去,我建议你买二手房。为什么?因为租金可预测,你也知道自己的负扣税 (Negative Gearing)需要支配多少金额。而且,你还可以知道同一地区的其他单位,租金是多少。

如果你买来是为了赚差额?那你可以从发展是那里购买一个新的单元。一旦单位完善以后,价格肯定会上涨,到时候,你就可以专卖了。虽然它有相当的风险,但这就是为什么我们需要尽职调查 (Due Diligence) 的原因。

“但是Adrian,如果我买来自己住呢?

到最后,我们想要的不过是一个温暖、舒适、舒服的地方。这,就是我们的家。

与其买一间屋子来自己住,不如呆在方便的地方,这句话我也说过很多遍了!如果你在那附近工作,即使你必须租,也要呆在那附近——否则,如果你只想在那里面睡8个小时,然后第二天去一个遥远的地方工作,完全失去了生活质量,那为什么还要买一幢昂贵的房子呢?

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